【编者按】在住房成本高企的当下，美国前总统特朗普的一则新政引发市场震荡。他宣布将指令房利美和房地美购买高达2000亿美元的抵押贷款债券，试图为购房者降低门槛。这一举措被视作白宫应对民生焦虑的“政治棋”，却也勾起2008年金融危机的惨痛记忆——当年正是这两大机构因过度收购抵押债券而濒临破产。如今旧戏重演，究竟是为民众减压的及时雨，还是埋下隐患的回头路？市场已用利率波动投出第一票，而普通人的房贷能否真正受益，仍笼罩在美联储政策与经济变数的迷雾中。本文编译自《纽约时报》，带你穿透金融术语，看清这场“救市行动”背后的博弈与风险。

　　美国总统特朗普表示，他已下令两家由政府控制的大型抵押贷款金融机构开始购买抵押贷款支持的债券，这是他为了让美国人更容易购房而采取的最新举措。

　　在美国时间周四的社交媒体发文中，特朗普称正在指示房利美和房地美购买高达2000亿美元（约合3483亿新元）的抵押贷款支持债券。尽管他的声明缺乏细节，但债券投资者对政府可能大规模收购抵押债券迅速作出反应。

　　声明发布后，抵押债券与国债的利率差收窄了0.1个百分点——在这个市场中属于剧烈波动，也初步表明该举措可能对抵押贷款市场产生一定影响。

　　一些分析师质疑此举对消费者抵押贷款利率的长期影响程度，因为这些利率受包括美联储政策在内的多重因素影响。

　　特朗普的声明是白宫近期为回应公众对生活成本（特别是住房负担问题）担忧所做努力的一部分。这个问题可能成为今年中期选举中共和党的棘手难题。

　　周三，特朗普表示希望国会禁止大型华尔街公司购买更多独栋住宅用作租赁物业。一些住房专家指出，机构投资者收购独栋住宅推高了房价，并导致部分社区租金上涨。

　　据悉特朗普还在考虑要求国会允许购房者从退休储蓄中提取资金支付首付。

　　房利美和房地美收购抵押贷款支持证券的举动，某种意义上是一种“回到过去”的操作。购买高风险抵押贷款支持证券正是导致这两家公司在2008年金融危机前夕陷入困境的投资策略之一，当时大量房主违约。联邦政府被迫介入接管，以避免其破产。

　　房利美和房地美的主要职责是从银行和贷款机构收购抵押贷款，将其打包成债券出售给投资者。通过将住房贷款出售给这两家公司以进行债券打包，银行和贷款机构得以释放资金开展更多贷款业务。

　　理论上，如果房利美和房地美再次成为抵押债券的买家，将为这些证券提供新的投资者，推高抵押债券价格，并可能有助于整体降低抵押贷款利率。债券价格与利率呈反向变动。

　　“毫无疑问，如果房利美和房地美重新开始为自身投资组合购买抵押债券，抵押贷款利率必将下降，”由可负担住房提供商组成的联盟“全国住房会议”主席兼首席执行官大卫·德沃金表示。

　　曾在奥巴马和特朗普首届政府担任财政部官员的德沃金认为，特朗普的构想颇具吸引力。但部分抵押贷款分析师质疑其实际影响程度。

　　“这可能对住房可负担性产生有限影响，”Brean Capital固定收益策略主管斯科特·布赫塔在邮件评论中表示，利率降幅最多可达0.25个百分点。

　　但他补充说，此举可能刺激抵押贷款再融资活动，这仍具有重要的经济意义。

　　根据Bankrate数据，周四30年期抵押贷款平均利率为6.23%，是自2022年9月以来的最低水平。

　　布赫塔指出，如果抵押贷款利率跌破6%，对市场心理将是“巨大的积极信号”。

　　房利美和房地美受联邦住房金融局及其局长比尔·普尔特监管，普尔特是特朗普的坚定盟友。他去年宣誓就职后的首要举措之一，便是亲自兼任两家公司的董事会主席。

　　“我们正在落实，总统先生，”普尔特周四在社交媒体上回应特朗普的提议时写道。

　　就在几天前，倾向自由派的智库城市研究所发布报告指出，由于美联储减少了作为抵押债券最后购买者的角色，庞大的抵押贷款支持证券市场正处于“无防护网运作”状态。报告提到，美联储过去常通过购买抵押贷款支持债券来稳定市场。

　　报告推测房利美和房地美可能再次成为抵押债券的最后购买者，但结论认为这存在潜在危险——让人想起两家公司在金融危机前因收购过多债券而濒临破产的历史。

　　“这重蹈覆辙的危险在于，可能使它们变回曾经的对冲基金模式，”报告作者之一劳里·古德曼警告道。

　　本文原载于《纽约时报》

　　作者：马修·戈尔茨坦、乔·伦尼森

　　摄影：道格·米尔斯

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